房企年报透视｜长租公寓：优化运营模式，或迎盈利拐点

随着房企2022年财报的披露，其布局多年的住房租赁业务也显露出“现在与未来”——租赁业务开始进入“量变”到“质变”的过程，与时俱进优化战略模式，注重盈利增长而非规模增长。与此同时，随着保租房REITs和不动产私募投资基金的支持利好政策陆续出台，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给租赁业务的加速发展带来更多可能。

3家头部房企租赁板块营收均超10亿元

根据已经发布的2022年财报，目前房企还在持续主动经营公寓且披露营收数据的，只有万科、龙湖、招商、华润、保利、城投控股等少数房企。

从营收来看，2022年，共有3家住房租赁企业营收突破10亿元，分别是万科泊寓、龙湖冠寓和招商伊敦公寓。其中，万科泊寓以32.4亿元营收行业领先，龙头地位稳固，2022年，其收入同比增长12.1%，累计开业16.66万间，实现规模、营收双增长。泊寓虽未实现盈利，但万科总裁祝九胜在2022年度业绩推介会上表示，泊寓实现报表盈利的目标不会改变，并且这个盈利目标是在成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利，这意味着没有重新估值。

龙湖冠寓方面，2022年租金收入为24.4亿元，同比增长9%。值得注意的是，继2021年首次实现盈利后，龙湖冠寓已连续两年实现营收及利润的双增长。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示，龙湖冠寓2023年预计也将有良性的盈利增长。

相比于万科与龙湖，招商蛇口布局租赁业务相对较晚。2022年，招商蛇口长租公寓业态全年实现EBITDA（即税息折旧及摊销前利润）6.84亿元，这也是招商蛇口首次披露租赁业务的EBITDA；全年运营收入（未扣除租金减免金额）为10.25亿元，受到疫情和房地产下行等因素影响，较2021年同期下跌9%。

华润有巢虽起步略晚于上述企业，但近年来发展势头强劲。据据ICCRA住房租赁产业研究院统计显示，2022年，华润有巢全年实现营业额3.91亿元，同比增长25%；EBITDA为1.48亿元，同比增长20.1%，EBITDA利润率37.8%。

值得一提的是，在2022年度财报中披露住房租赁业务经营收入指标的，还有保利发展和上海城投控股。其中，保利发展在租赁住房的经营收入为8813万元；上海城投控股也开始深耕租赁住房，据亿翰智库统计显示，目前该公司在运营项目中实现营业收入5390万元，同比增长7.1%，仍处于租赁爬坡期。

市场集中度提速，运营模式发生转变

从规模来看，据ICCRA住房租赁产业研究院统计显示，发布年度财报的17家住房租赁相关企业中，在营房间规模超10万间的企业共2家，3万-10万间、1万-3万间的企业均为3家，企业数量占比接近50%。

具体来看，第一方阵的万科泊寓和龙湖冠寓在营房间规模超10万间，虽然规模增速放缓，但管理规模遥遥领先。截至2022年底，万科泊寓在营房间规模16.66万间，布局于全国34个城市。龙湖冠寓规模排在上市房企第二位，截至2022年末已开业11.6万间，同比增长9%。而其他房企品牌在营房间规模与前述两家相比则有明显差距。旭辉瓴寓、朗诗寓、华润有巢在营房间规模位列第二梯队，碧桂园碧家、金地草莓社区、保利N+公寓自营房间规模也超过1万间。

另据亿翰智库统计显示，2022年，集中式长租公寓企业新增房间数量累计9.53万间，排名前十的租赁住房运营商新开房间数占总数的近80%，头部集中效应明显。亿翰智库研究总监于小雨指出，相较于前两年各大运营商高速扩张势头，过去一年，各大企业扩张势头明显下降，将更多精力从向外扩张转为内部提升，更加关注运营效益的提升，逐步解决盈利难题。

除了不再大规模拓展房源规模外，上市房企租赁业务的模式也有所调整。过去几年，房企更多注重重资产项目建设，但随着行业发展逻辑、模式的转变，万科泊寓、招商伊敦公寓、旭辉瓴寓、中骏方隅等开发商系长租公寓纷纷布局轻资产管理，转向“轻重结合”的发展路径。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，由于住房租赁行业商业逻辑已清晰呈现，住房租赁企业或以重资产模式通过金融退出路径实现闭环，或以轻资产管理上市实现闭环。不管选择哪个模式，优质资产和高质量管理都是必要条件，因此，各企业在规模拓展方面愈加审慎，脚步愈发稳健，这也有利于住房租赁行业的高质量发展。

地方国企崭露头角，保租房REITs持续扩容

在政策利好下，国企背景的华润有巢、基金领投的微领地，以及地方城投背景的上海城投宽庭都纷纷布局租赁市场，尤其是地方国企，在过去的一年中，以“重石压舱”之势深耕地方区域。

从保障性租赁（简称“保租房”）社区来看，地方国企强势入场。2022年，包括上海城投、城方、浦发有家、宝地资产友间公寓在内的多个R4（租赁社区）项目入市。对此，于小雨分析，地方国资企业加码保租房建设，既可以完成保障房筹建指标，还可以发挥国有企业稳定器、压舱石作用，以其优质的租赁产品引领和保障租赁市场的有序发展。

值得一提的是，随着国家大力发展保租房，行业赛道明显拓宽，同时，随着保租房REITs和不动产私募投资基金等支持政策的陆续出台，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，在业内人士看来，为租赁相关业务的加速发展带来了可能。

去年12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市，为业内首单市场化机构运营的保租房公募REIT。此外，招商蛇口也将重资产长租业务列为优质的资产储备，招商蛇口管理层在今年的业绩会上多次提及：“公司正在积极部署租赁住房REITs的赛道，未来以REITs作为退出通道的资产交易，会形成一个常态化的安排。”

据亿翰智库统计显示，除已发行的4只保租房REITs外，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。对此，于小雨认为，这些项目均位于人口基数庞大、城市青年人群租房压力较重的城市，作为REITs发行底层资产的项目，面临的运营压力较小，只要底层资产项目质量足够优质，预计REITs发行过程也将十分顺利。

房地产和互联网研究院院长相国良分析称，“微利”始终是围绕长租行业的重要标签。不过，随着REITs等相关政策陆续出台，能够给长租公寓带来真正的健康可持续发展。

新京报2023年5月8日产经周刊《年报里的房企·透视未来》。

新京报记者张晓兰

编辑杨娟娟制图许英剑校对刘越