听说，房贷申请不下来了？

　　山雨欲来风满楼，“停贷”的消息刺激买房人的神经，房企和银行一样紧张。

　　子弹飞一会儿后，真相逐渐被还原---

　　“房贷荒”只是“荒”局部：城市与城市不同，银行与银行不同，停贷与延长放贷周期不同，新房与二手房也不同。

　　01精准“泼冷水”

　　虽然没有官宣，但有些城市部分银行业务人员，委婉暗示已经暂停二手房贷款。严肃君根据多地媒体报道，整理如下---

　　最终以银行口径其为准

　　更多的，只是延长了房贷放款周期。

　　贝壳研究院数据显示，6月份，72个重点城市中46个城市有延长。广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至100天以上。

　　另外，这批重点城市中，28个城市房利率发生变化，其中24城首套房贷利率上浮，22城二套利率上浮，没有一个城市下调房贷利率。

　　从地域上来看，长三角地区涨得最狠。苏州首套房利率涨了65个基点，绍兴、杭州涨了30个基点。

　　这两组数据发生变化的城市，有个共同点，就是前段时间楼市很热，成交井喷。

　　显然，哪里市场过热，哪里就需要“泼冷水”。

　　而作为全国调控表率的北京，房贷利率"按兵不动"，二手房尚未出现停贷，只有少数银行表示额度告急，对贷款人的资质要求更严格。

　　02市场热度与房贷额度错配

　　今年1-5月，全国商品房销售面积为6.6亿平方米，商品房销售额为7.1万亿元，两组数据同为历史同期最高水平，同比增长分别为36.3%、52.4%。

　　《2021消费者置业信心指数报告》显示，8成以上的购房者都会以贷款形式买房，总量上来了，房贷需求也随之而来。

　　以往，银行年中和年末也会出现放款速度变慢、贷款额度紧张的情况。

　　与往年不同的是，今年初公布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款集中度进行管理，明确限制了各档银行，房地产贷款和个人住房贷款占比的上限。

　　而有机构统计，去年37家上市银行中有13家银行占比超标；今年截止到4月，20家上市银行年报中房地产贷款占比，有8家银行踩了红线。

　　银行只能通过提高房贷利率、延长贷款周期甚至停贷的方式，缓解压力，努力向红线内靠拢。

　　开发商卖出了更多的房子，银行却拿不出更多的贷款，甚至还要压缩，这种市场热度与房贷额度的错配，直接影响的是购房者。

　　03二手房影响直接，新房冲击更大

　　额度不够，银行往往会先拿二手房开刀。

　　首先，二手房贷款额度大、产权不如新房明晰，交易过程更复杂；

　　其次，二手房借助于中介进行，关系不紧密，新房的媒介是开发商更有保障，合作长期，关系更牢靠、亲密；

　　第三，从风险角度看，如果二手房房龄大或有很多历史遗留问题，贷款更困难。比如，郑州60平米以下没有配备燃气的二手房目前“停贷”。

　　二手房流动性被限，效果立竿见影。

　　6月数据显示，50个重点城市的二手房成交量环比下降了20%。而去年同期环比下降幅度仅12%。

　　“房贷荒”的长期效应，对新房市场冲击更大。

　　少量甚至没有额度的情况下，新房也没特权。热门城市武汉部分银行，就同时停止了新房和二手房贷款。

　　以房换房作为市场交易常态，前期属于二手房交易流程，后期无论换新房还是二手房，如果买方卡在房贷上，需要这笔钱的卖方就会陷入被动状态。

　　不同的是，二手房牵涉的主要是个人，新房统一出口是房企。

　　房企若不能回款，没有资本购买新地，直接影响当地财政收入；

　　资金链断裂，放贷的银行最先受牵连，然后向房屋承建商、材料供应商层层波及，到买房人这儿，面临的可能是延期交房、烂尾。

　　面对新房与二手房交易的困局，仅从房贷角度看该不该买、怎么买，也得分情况。

　　04买房策略二选一

　　刨除不确定的交房风险，买二手房不如买新房。

　　银行偏爱新房，贷款容易；国家偏爱新房，方便实现房住不炒的调控需求，向下抑价、向上控品。

　　但如果有能力支付全款，二手房流通受限的行情下，利于谈判、捡漏。

　　刨除首付压力过大的情况，晚买不如早买。

　　从72城主流房贷利率走势来看，今年还会继续上调，买的越晚加的杠杆可能越大。

　　当然利率已经很高的城市，比如河南洛阳，存在楼市泡沫破裂的风险，谨慎入市。

　　刨除新房和二手房之间的纠结，等刚需不如等改善。

　　新房、二手房由于前期贷款受阻，时间越长压力越大，最终做出退让的只能是卖方。

　　户型越大、总价越高，博弈的时间越长，买房价格谈判的空间越大。相反，刚需适合尽早下手。

　　除了两道红线外，去年夏天三道红线的融资新规，也让房地产交易在资金供给端、需求端被限，额度吃紧或将成常态。

　　银监会主席郭树清的那句“押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价”，犹言在耳。

　　这句话不是对买房用来居住的人说的，是对投资或者投机者说的。而事实是，首付弱的刚需、首次置换人群，也被误伤了。

　　对一个城市来说，长远看总会有解决办法；但对个人来说，如果正好卡这儿，会影响了整个买房计划。

　　了解规则，在规则缝隙中选出损失最小的方案，是购房者在越来越被限的大环境下，最好的心态。

　　互动时刻：

　　面对这次风波，你申请的贷款还顺利吗？对你买房计划有没有影响？

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